Hypotéka = sloboda. Ak viete ako na to.

Poznáte to…  

Keď si vezmem hypotéku na 30 rokov, strácam slobodu a flexibilitu… 

• ak by som potreboval väčší byt, 
• keby som sa potreboval presťahovať, 
• keby mi chýbali peniaze…
• atď… 

Keď budeš potrebovať väčší byt? 

• Pôvodný predáš úplne rovnako, ako keby na ňom nebola hypotéka. Maximálne zaplatíš 1% zo zostatku úveru, čiže 1000 eur z každých 100tis. Rozdiel z predaja ti ide na účet. 
• Pôvodný byt dáš do prenájmu a kúpiš si druhý druhou hypotékou. Dá sa, ak máš dostatočný príjem na 2 hypotéky a máš cash 20% na doplatok ceny. 
• Ak to budeš potrebovať riešiť nie hneď, ale o pár rokov, prvý byt vieš dozaložiť na druhú hypotéku a možno ani cash 20% nebude treba.

Tieto veci môžeš realizovať bez ohľadu na to, či potrebuješ väčší byt v Bratislave alebo v Košiciach. 

Zrazu nepotrebuješ byt vôbec, lebo ideš na 2 roky mimo Slovenska? 

• Opäť buď predáš alebo prenajmeš. 
• Ak nechceš mať starosti s prenájmom, už sú tu špecializované firmy ktoré sa o všetko postarajú a je to právne dobre podchytené. 
• Nechceš riešiť problémy s neplatičmi alebo s údržbou bytu? Opäť, je tu veľa firiem / ľudí čo sa o to vedia postarať, aby si nemusel vymáhať peniaze, mal istotu príjmu a neriešil pri tom pokazené wc. 

Máš peniaze navyše a nemáš lepší nápad čo s nimi? 

• Spravíš mimoriadnu splátku hypotéky. Do 30% ročne bez poplatku. Nad 30% platíš len 1% navyše.
• Chýbajú ti peniaze ktoré si dal ako akontáciu pri kúpe bytu?  
• Ak nie je iné riešenie, byt predáš 
• Ak budeš potrebovať cash až o pár rokov, na byt si vezmeš druhú hypotéku - bezúčelovú a napr. si vyberieš cash čo si dal na začiatku do bytu 
• Ak treba riešiť situáciu len dočasne, dá sa uvažovať nad spotrebákom, spätným leasingom auta,… 
• Dá sa hľadať kupujúci / investor čo kúpi tvoj byt a bývaš v ňom ďalej ako nájomník - máš peniaze a nemusíš riešiť sťahovanie. 
• Zaujímavá myšlienka je, že ak byt kúpiš a vzrastie jeho hodnota, tak na tom náraste vieš vytiahnuť peniaze za hypotekárnu sadzbu. Túto možnosť nemá ten kto nemá žiadny byt. 
• Podobná myšlienka, v praxi dosť často realizovaná je, že vďaka nárastu ceny bytu majú klienti vôbec možnosť konsolidovať svoje iné záväzky. 
• Keď sa poškodí niečo drahé? 

To zvyčajne rieši poistka ktorej cena je cca 100 eur/ ročne na každých 100tis hodnoty bytu/domu. 

Chcel som poukázať na to, že hypotékou sa nezaväzujeme na 30 rokov na splácanie a nemusíte bývať 30 rokov v 2-izbáku. Dokonca nám splátka hypotéky nemusí brániť pri riešení nového úveru. Byt viem predať alebo prenajať a príjem z nájmu mi vie veľa bánk uznať, takže sa to vie “vynulovať”. 

Kedy uvažovať týmto smerom? 

• Ak predpokladáš, že v dlhodobom horizonte budú ceny bytov stúpať 
• Ak predpokladáš, že v lokalite kde chceš bývať, pôjdú ceny nájmu hore 
• Ak vidíš, že v tebou referovanej lokalite sa už nedá nič nové postaviť 
• Nechceš platiť niekomu nájom a chceš si splácať vlastné 
• Alebo jednoducho chceš mať svoju slobodu pri prispôsobení si bytu podľa vlastných predstáv 
• Alebo si chceš touto formou sporiť 

Na Slovensku máme veľmi silnú reguláciu poplatkov za predčasné splatenie hypotéky. Dá sa povedať, že najmä kvôli tomu máme veľkú flexibilitu pri zmene našej životnej situácie, alebo zmene našich potrieb. Nie sme silno viazaný na koniec fixácie úrokovej sadzby alebo dobou dosplácania hypotéky, alebo výškou zostatku hypotéky. Maximálny poplatok za splatenie hypotéky je len 1%. Vďaka tomu sa vždy nájde nejaká banka, väčšinu obdobia aj viac bánk naraz, ktoré sú pri refinancovaní ochotné za teba zaplatiť tento poplatok za predčasné splatenie. Toto ti vie pomôcť vtedy, ak napríklad banka kde máš hypotéku ti nevie poskytnúť peniaze navyše ale iná áno. Tiež vďaka nízkemu poplatku za splatenie ťa žiadna banka nemôže umelo držať u seba s vysokou sadzbou. Tiež je kvôli tomu náklad navyše pri predaji minimálny v kontexte celkovej finančnej operácii. 

Riešenie predaja nehnuteľnosti s ťarchou je úplné bežné. Keď kupujete starší byt, s veľkou pravdepodobnosťou na ňom má predávajúci hypotéku. Vašou hypotékou sa splatí jeho hypotéka a rozdiel sa platí cez účty. Úplne rovnako je to pri predaji vášho bytu s hypotékou. Legislatívne je celý proces pekne ošetrený a banky sú v tomto súčinné. Je jedno o akú nehnuteľnosť sa jedná, či byt, dom, pozemok, garáž, garážové státie. 

Pri garážach mi napadá ešte myšlienka, že občas sa dajú kúpiť garáže alebo garážové státia samostatne. Vtedy ich kúpu nie je možné riešiť hypotékou a zakladať ich, no ak existuje v rodine nehnuteľnosť ktorú je možné založiť, môže to byť zaujímavá investícia z toho pohľadu, že netreba tak veľa peňazí ako pri byte, väčšinou sa dá okamžite a celkom dobre prenajať a s držbou nie sú spojené problémy a riziká ako pri byte. 

To je ale už iná téma. 

želám vám pekný deň 

S úctou Kamil Bučo, zakladateľ hypotekárneho centra Kamapro

Autor: Kamil Bučo

Konateľ

+421 907 893 562

O mne

Referencie

Napísal som