Hypotéka keď nie sme manželia
Veľký podiel hypoték pomáhame riešiť párom, ktore nie sú vo zväzku manželskom.
Tu sú ich najčastejšie otázky a k ním moje odpovede:
Kategória ľahké otázky:
1, Otázka: Je lepšie keď si vezmeme hypotéku spolu alebo len jeden z nás?
Odpoveď: Ak si kupujete byt spoločne, t.j. nadobúdate ho spolu a potrebujete na dofinancovanie hypotéku,je lepšie keď si vezmete hypotéku spolu.
2, Otázka: Kedy sa nedá aby ten druhý vstupoval do hypotéky?
Odpoveď: Ak má napríklad zlý úverový register, kvôli čomu by mohla banka úplne zamietnúť hypotéku. Alebo ak jeden z vás má príjem že to ledva výjde na požadovanú výšku a ten druhý nemá žiadny oficiálny príjem. V takom prípade, keby šiel do úveru, bol by tam na obtiaž kvôli tomu, že by bol len do výdajov ako vyživovaná osoba, ale neprispel by svojou bonitou a teda banka by schválila menej ako je treba aby to vyšlo.
3, Otázka? Dá nám banka lepší úrok keď pôjdeme obaja?
Odpoveď: Možno áno a možno nie. Odpoveď záleží od veľa vecí. Napríklad ak ona má VŠ vzdelanie a on maturitu, tak v niektorých bankách, ak ona vstúpi do úveru, tak je lepšia sadzba práve kvôli jej vzdelaniu. Alebo v niektorých bankách, už len tým, že idete do úveru dvaja, sú trochu lepšie podmienky. A sú banky, kde vzdelanie ani počet žiadateĺov nemá žiadny vplyv na sadzbu. Ak zrovna tá banka bude mať najlepsšie možné podmienky, máte slobodu v rozhodovaní. Už si len zvážiť právnu stránku veci.
4, Otázka? Môže nám dať banka horší úrok keď pôjdeme do úveru obaja?
Ak napríklad ten druhý nemá celkom dobrú úverovú históriu. Povedzme, že nie až takú zlú aby banka úver zamietla, ale lepším podmienkam to nepomôže. V praxi v takomto prípade banka nedá horší úrok.
5, Otázka: Skráti alebo predĺži sa doba splácania hypotéky?
Odpoveď: Ak on má 50 rokov a priateľka 40 rokov, tak keď ona vstúpi do úveru jemu, nijako to nezníži max. dobu splácania, naopak, može ju to predĺžiť. Ak by to bolo naopak, tak jeho vstupom do úveru sa jej môže skrátiť doba splácania.
6, Otázka: Musí byť spolužiadateľ môj priateľ / priateľka?
Odpoveď: Nie. Môže to byt v podstate hocikto. Kolega, sesternica, kamoš, tanečná partnerka,...
Treba akurát myslieť na to, že ak je to niekto ženatý / vydatá, tak musí ísť do úveru aj jeho maželka / manžel, alebo sa musí zúžiť BSM na úver a prípadne aj na nadobudnutie nehnuteľnosti.
7, Otázka: Výjde nám viac keď pôjdeme do toho spolu
Odpoveď: Spravidla áno. 2 príjmy sú viac ako jeden. Pokiaľ niekto z vás nie je prehnane zaúverovaný tak to pomôže k vyššej výške hypotéky.
8, Otázka: Nevadí, že partner je o dosť starší?
Odpoveď: Popísané je to v bode 5. Doplnil by som ešte, že pokiaľ je rozdiel vo veku do 10 rokov, nezvykne to byť veľký problém.
9, Otázka: Kto má byť na úvere na prvom mieste a kto na druhom ?
Odpoveď: Je to úplne jedno. Z právneho hľadiska ste obaja rovnocenní dĺžnici. Obom vám úver vezme z bonity rovnako pre prípad že by ste chceli v budúcnosti ďaľší úver. Tiež je to jedno pri prípadnom rozchode. Tiež je to jedno pri prípadnom vymáhaní dlhu zo strany banky. Obaja máte rovnaký záväzok.
V tomto bode špekulujeme len vtedy, ak ideme do banky, ktorá má systém nastavený tak, že sadzbu alebo dobu splácania počíta podľa profilu prvého v žiadosti. Vtedy dáme toho s VŠ na prvé miesto, alebo toho kto je dlhšie zamestnaný, alebo toho kto je mladší.... podľa toho ako treba aby dobre bolo.
10, Otázka: Je lepšie keby sme sa zobrali pred podaním žiadosti?
Odpoveď: Toto môže pomôcť iba v tých bankách, kde rodninný stav "ženatý/vydatá" má zásadný vplyv na celkové posudzovanie úveru. Vo všeobecnosti to môže len pomôcť, nemôže to ublížiť. Avšak v mnohých prípadoch je to úplne jedno a banka prihliada na to, aký je spoločný príjem, alebo už len to, že do úveru vstupuje viac ľudí. Ale môžete sa vziať ????
Kategória ťažšie otázky:
11, Otázka: Ak si vezmem hypotéku len ja?
Odpoveď: Dá sa v pohode. Banka s tým spravidla nemá problém. I keď niektoré áno.
V každom prípade by som odporúčal, aby pomer spoluvlastníctva bytu zodpovedal pomeru toho, kto do bytu koľko dal či už vlastnými peniazmi alebo hypotékou.
Ale celý tento scénar by som neodporúčal. Preto, lebo ak nie ste na úvere vôbec, nemáte žiadny nárok na informáciu či sa úver spláca a môžete byť blokovaná ak by ste ho chcela splácať, alebo splatiť celý a vyhnúť sa tak dražbe alebo inej forme vymáhania dlhu.
12, Otázka: ako je to najlepšie?
Odpoveď: Ideálne je, že ak sa nejaká hypotéka berie, nech ste na nej obaja. To preto, aby ste mali obaja dosah jednak na splácanie a jednak na informácie o hypotéke v banke z právneho hladiska.
Ideálne je, ak dáte každý z vás rovnako vlastných peňazí na začiatku.
ideálne je, ak potom obaja vlastníte každý jednu polovicu nehnuteľnosti.
Ak na začiatku nemáte každý z vás rovnako našetrených peňazí na kúpu, neriešil by som to pôžičkou medzi vami na dorovnanie, ale riešil by som to odlišným pomerom spoluvlastníctva nehnuteľnosti.
13, Otázka: Ona sa pýta, či je rozdiel medzi tým, či je na úvere ako spolužiadateľka, alebo ako ručiteľka kvôli príjmu?
Odpoveď: Áno a dosť veľký pri hypotéke na kúpu nehnuteľnosti ktorú spolu nadobúdate.
Ak ste spolužiadateľka, je úver rovnako váš ako partnera. Ak ste ručiteľka, je to jeho záväzok a vy ručíte banke iba ak by on nesplácal. Vtedy môže chcieť banka po vás, aby ste splácala za neho.
Ale zásadnejší rozdiel môže nastať ak sa rozídete a byt predáte a on vám bude chcieť robiť zle.
Predstavte si, že spolu kupujete byt za 200tis. Vy máte našetrených 100tis a priateľ 50tis eur. Spolu potrebujete ešte 50tis hypotéku aby ste mali 200tis. Tých 50tis potrebuje v podstate len on a nie vy. Ak vy pôjdete do úveru ako spolužiadateľka a byt nadobudnete každý v jednej polovici, tak keď sa pohádate na smrť a byt predáte, ste na tom horšie, lebo z predaja sa splatí hypotéka.
Povedzme ze sa to stane deń po tom ako ste byt kúpili. Z predaja ostane 150tis. No a pokiaľ ste pred kúpou túto situáciu neriešili nejakými zmluvami medzi vami.... no proste problém ak on bude trvať na tom že chce polovicu z toho čo ostane lebo je polovičný vlastník nehnuteľnosti a hypotéka bola spoločná. Jasné že súdy toto vedia riešiť, dá sa argumentovať, dokazovať a vyhrať...
Ale lepšie je tomuto predísť a v takomto prípade by som jednoznačne navrhol, aby ste šla do úveru ako ručiteľka. A na začiatku aby ste každý z vás poslali svoju časť vlastných peňazí zo svojho účtu predávajúcemu.
Iné, podľa mňa lepšie riešenie tejto situácie by mohlo byť zaké, že ak vy budete na tejto hypotéke ako spolužiadateľka, budete nadobúdať podieľ 125/200 a on 75/200.
Iné riešenie, použijete rovnako ako on 50tis a spolu si vezmete hypotéku 100tis.
Iné riešenie, budete ručiteľkou a nie spolužiadateľkou.
Hlavne tento bod 13 je dosť priamy. Nejde o to na začiatku predpokladať že sa rozídete a budete si robiť zle. Ide o to, že veľmi jednoducho sa dá predísť finančnej ujme ak sa to stane. V praxi často vidím, že k tomu dôjde z toho dôvodu, že ten druhý už nevládze a vzdá sa aby mal kľud.
14, Otázka: Vadí keď on podniká?
Odpoveď: Banke to nevadí vôbec a kľudne mu môže práve kvôli tomu uznať veľký príjem. Len by som sa zamyslel nad tým, či podniká ako živnostník a teda ručí celým svojim majetkom a teda to môže byť aj spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti. Alebo ak má s.r.o., či má podpísané blankozmenky ako FO a pod.
Ani jedna z tých vecí nemusí vadiť, nakoľko na byte bude banka v ťarche... ale zamyslel by som sa nad možnými rizikami. Banka nebude v ťarche večne a tiež nemá kvôli tomu 100%-nú kontrolu.
15, Otázka: Akákoľvek iná vaša otázka na túto tému
Odpoveď: Všetko vieme a čo nevieme zistíme.
Na záver čo malo byť v úvode:
ideálne by bolo, keby ste sa vôbec nemuseli zaoberať prevenciou. Naša prax je bohužiaľ taká, že veľa krát pomáhame našim klientom s vysporiadaním hypotéky a majetku po rozchode. Robíme to radi a neradi.
Všetko uvedené ani zďaleka nie je všetko čo je potrebné vedieť pre správne nastavenie. Ale dosť veľa na pochopenie základu toho ako rozmyšlať. Uvedené napr. vôbec nepočíta s tým, že sa po čase vezmete a hypotéku už budete splácať z BSM. Ani s tým že by ste sa neskôr rozviedli a dohodli sa na prevzatí dlhu s čím môže banka nesúhlasiť a nemusí vás uvoľniť z úveru. Uvedené nerieši slovenský právny systém, vymožiteľnosť práva, a ani sa moc nezaoberám emóciami spojenými s takýmto rozhodnutím. Neriešime tu ako banky pristupujú k dohodám medzi vami. Skôr praktické rady zo skúseností a aktuálnymi možnosťami na trhu. Tie sa menia v čase ako banky zbierajú nové skúsenosti a mení sa legislatíva.
KAMAPRO s. r. o., 24.05.2023
Zistite si výšku Vašej mesačnej splátky
Výška úveru:
100 000 €
Doba splatnosti:
30 rokov
MESAČNÁ SPLÁTKA
pri úroku 1% p. a.
pri úroku 2% p. a.
pri úroku 3% p. a.
pri úroku 4% p. a.
pri úroku 5% p. a.
pri úroku 6% p. a.
pri úroku 2% p. a.
pri úroku 3% p. a.
pri úroku 4% p. a.
pri úroku 5% p. a.
pri úroku 6% p. a.